蒙特利尔资深房地产经纪 - 张红伟




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从加法院的一个判例看地产经纪的权利

>> 资讯类别:借鉴感受杂谈

聪明将把我们引向何方?从安省地区法院的一个判例 看地产经纪的权利

2004年出国前夕,我在国内处理房产。女中介人把一位女客户带来,然后寸步不离地跟着,不让客户有片刻逃离她的视 线。给我的感觉,这客户就像是从监狱出来放风的女囚,那个中介人就是一女法警。我一介书生,哪里想到那么多,只是觉得怪怪的。

临走的时候,客户和我握手, 我一愣,感觉到手里有个小纸片片,她冲我意味深长地一笑。当时太太已先遣出国,我已是干柴一根,这暧昧的一笑,当场令我内心一热,差点自燃。等到咵哒咵哒 的高跟鞋声消失殆尽,我松开汗津津的手,看到的是一个电话号码……。

各位大概也看明白了,这位客户是想过河拆桥,撇开中介,和我私交,省掉那笔为数不少的中介费。咱们这个无比推崇诸葛亮的民族,鬼点子真是多啊!

我当时和中介签有合同,而且临出国前,百事缠身,哪有工夫去应付这些琐事,所以没有见色起意。再说,人家看上的是我的房子,也不是真的看上我。

最近,我的一位做按揭经纪的朋友、信达金融公司总裁张义夫给我讲了一个故事,让我感慨:中国人把这种聪明又搬到加拿大来了。

发生在张义夫身上的这个故事是这样的:

一位新世界 地产的经纪给他介绍了一个华人顾客,可是等他为这个顾客做完按揭,对方却告诉他,房子不买了。问为什么?说是房子有问题。问有什么问题?答曰太太看不上。 但是,二个月后,这个顾客又来找他,还是同一幢房子,只是变成了私售,房价也少了8千。

据这位顾客透露,自从通过经纪认识后,买卖双方即商定:40多万的 房子,中介费约2万,太便宜了就跑跑腿的经纪。既然如此,这钱不如咱俩分了。卖方和经纪签有卖房协议,没关系,反正协议还有两个月就失效了,我们不怕等。 于是,协议失效一个月后,这笔私售成交了,双方各赚1万,皆大欢喜。只是苦了双方的地产经纪,付出了大量的劳动,却一无所获,白白替人做了嫁衣。

如果你和经纪谈起这个话题,相信他们中的很多人都会有一肚子的苦水和委屈。但是,上法院打官司,太复杂,太耗时,如果拿不出确凿的证据还不一定能赢,不 值得,有这工夫还不如再去争取几单新生意。所以只好将这难言之隐,一忍了之。

问题在于,如果一味容忍,就会助长这种风气。最近,安省地区法院的一个判例,相信会使不少经纪大出一口“恶”气。

2003年,Sohan Gidda和一位地产经纪签了合同,委托其出售他的房产,同时请了一位Brampton的律师做他的交易代理。故事就发生在三者之间。

Gidda在和地产 经纪签了合同之后,私下里又找到了一位买主,然后就进入私人交易程序,完全不告诉自己的地产经纪。

2004年2月12日,卖方委托协议失效,2月底,这宗 私售交易成交了。

Gidda自然是欣喜异常,由于自己的“聪明”,轻而易举就省下了上万元的经纪费。

但这位地产经纪不甘心就这么被人耍,得知此事后,于是和那位律师联系,居然从秘书那里拿到了“Private Sale Agreement”(私售协议书)复印件。证据在握,该经纪一纸告到了Small Claim Court。由于证据确凿,法庭判该经纪胜诉,要回了本该属于自己的佣金。

Gidda煮熟的鸭子又飞了,自然不甘心,于是怪罪于律师,一状把该律师 告到Small Claim Court,理由是律师工作失误,任意泄露客户的个人信息和文件。

Small Claim Court判定律师工作是有失误,但鉴于Gidda付给地产经纪赔偿金发生在他起诉律师之前,所以律师并无归还他这佣金损失的责任。

Gidda不 死心,于是上诉到安省地区法院(Ontario Division Court)。2006年10月,法官John R.Sproat作出如下判决:

首先,Gidda确实是由于律师的行为受到了损失,但他不能证明确实是律师的失职使他遭受如此损失。理由是,地产经纪是先知道“私售”这件事才和律师楼 联系的,地产转移是“公众记录”,地产经纪有权知道,而当事人有责任告诉真实的事实。

最后法官John R.Sproat写道:“对我而言,要知道你遭到了多大的损失是很困难的。你和别人签下了合同,然后又和另一个人达成在这个合同下的交易,最后被抓住了, 你受到了损失,你又想将这种损失转嫁到律师身上,我不接受你这种说法。沿用几百年的加拿大公法有这样一个原则:法庭只对“清白的人”(Clean hands)提供帮助;如果一个人本身就“不清白”(unclean hands),那法庭是不会站在他一边的。”

这样,Gidda又输了,而且这一次是最终结果(Small Claim Court的最终上诉法庭为安省地区法院)。

他一共输了3次,第一次输给了地产经纪;第二次输给了律师;第三次上诉,又输给了律师。三次费用超过了2万,这才真叫赔了夫人又折兵。

在这里,笔者首先希望经纪们在遇到不公平待遇时,要敢于拿起法律武器,维护自己的合法利益。同时也要规劝那些爱耍小聪明的人,自古以来,聪明总被聪明误。

庄子讲过一个很有趣的故事,说人们为了防盗, 就把家里值钱的事物都箱之, 包之, 还唯恐不结实, 又用绳捆之,锁牢之, 这就是人类的智慧。可是人类却没想到, 这样做岂不是更方便大盗了吗? 大盗一来,省了到处乱翻, 抬了箱子就走,这时候你的箱子捆得越紧,锁得越牢他越高兴。 所以聪明人很多时候是在给别人做嫁衣。

人在世上走一遭,最不能玩的,就是小聪明。我们身在国外,经常会觉得老外很傻,没脑子似的。实际上是我们中国人聪明过头了, 变成了小聪明。

中华民族有五六千年的文明史,可为什么我们在很多方面都比别人差呢? 我看答案就是聪明过头了。

前几年到德国,一位德国朋友对我说:德国人是一个聪明人领一群傻子。我理解这个傻应该是象傻瓜相机:傻,但是好使;而中国人却是一个聪明人领着一群自以为更聪明的人。

国人真是"难得糊涂"啊!笔者喜欢研究历,每当有人问我,中国历史上,你最不喜欢的人是谁?我总是毫不犹豫地说:诸葛亮。

这个千百年来被中国人推崇的 “智多星”,在我眼里只是一个一味耍小聪明,根本不讲道义的人。一个整天自比为管仲、乐毅的人,竟然假清高,要人家一请、二请、再三请。结果一出山,不想 着怎样统一国家,出手就把中国分成三块。他借东吴的荆州不还,利用刘璋的宗族情结骗取益州,无不聪明的令人叫绝,又不道德的令人发指。但是,中国人推崇他 的智慧,却不追究他的不道德。一代又一代中国人以他为榜样,一个个变的比猴子还精,精到别人当你为鬼神而远之

其实,人何妨“愚”一点。春秋时卫国大夫宁武子,“邦有道则知,邦无道则愚。”孔子感叹说:“其智可及也, 其愚不可及。” 可见‘愚’也是一种境界,一种比“智”更不可企及的境界。

信息来源:地产周刊。