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今天大家都或多或少有个认识，做房地产能获取超额利润。周围很多事例都说明了这一点。李嘉成，起步于做塑料花，成长壮大于地产投资。类似的例子数不胜数。

为什么房地产能带来超额利润？很多人认为是特权。有些人可以低价获得土地，盖好房子，再以高价卖出。在市场发展的初期，尤其是在中国大陆，确实存在以权非法 低价获得土地的情况。但这种情况会随着市场的进步和不断正规化、法制化而逐渐消失。

在加拿大，在蒙特利尔，市场已经相当成熟，房地产仍然是很有吸引力的行业，权钱转化不是其获利的根本。有些人认为是对未来市场的预测。但预测是基于概率的，是期待获得高于平均的效果，不会对最终结果产生本质性的影响。

房地产超额利润的诀窍是什么呢？用英文说，就是“LEVERAGE”。 以举债方式经营不动产，透过杆杆作用，扩大自有资金报酬率。简单地说，就是：“借鸡生蛋，以钱生钱”！地产投资的运营之道在资金运作！这就是房地产的诀窍。

试想，一个地产开发商，有资金1亿加元。现投资于一个1亿元的Condo项目。项目预期建设期5年，预计总售价1亿5。回报5千万， 回报率50%，年平均回报率10%。这是大多数人的想法。可10%的回报可能很难说是超额利润。让我们看看专业地产人士会如何操作吧。

投资2千万启动项目，完成立项、审批、设计和初期的基础工作，然后以预售或贷款等方式融资8千万，年利息6%。5年后，项目建成，以1亿5千万售出，还本金8千万，5年利息共30%，计2千4百万。加上自投资金2千万，总成本1亿2千4百万。获利2千6百万，比较2千万的成本，回报率130%，年均回报率26%。以1亿元的总资金投资于5个这样的项目，总获利1亿3千万！

1亿3千万比5千万，26%比10%，这就叫超额利润！这就是资金的LEVERAGE运作！当然实际操作要复杂得多。

从个人角度看，杆杆原理(Leverage)可理解为良性债务。良性债务是我们的朋友，是有益的，可以帮助我们提高收入和生活质量，比如学生贷款。房地产投资贷款在正常情况下也是一种良性债务。

什么是良性债务呢？简单来说，就是债务成本低于个人机会成本的债务。个人机会成本就是一个人所有可能的投资机会里风险调节后回报率最高的投资回报。比如信用卡上的欠款（18%的利息），这种恶性债务就应当尽快还掉。个人机会成本是变动的。在个人机会成本里，风险必须考虑在内，不考虑风险的投资不是投资，是投机，是赌博。

在现实地产投资实践中，杆杆原理(Leverage)可按风险回报率分为正杆杆原理(Positive Leverage)，自然杆杆原理(Neutral Leverage)和负杆杆原理(Negative Leverage)。

• 当借来的钱，产生的利润高过债务时，就是正杆杆原理(Positive Leverage)；
• 当借来的钱，产生的利润等于债务时，就是自然杆杆原理(Neutral Leverage)；
• 反之，当借来的钱，产生的利润低于债务时，就是负杆杆原理(Negative Leverage)。

对地产投资者而言，当然是竭力追求正杆杆原理(Positive Leverage)。不过任何投资都存在风险性，地产投资也不例外。