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买房经纪的作用详解

>> 资讯类别:房屋买卖

买卖房屋为什么要找房产经纪?买房子不找自己的买方经纪会省钱吗?下面我们来详细分析一下在加拿大买房时买房经纪的必要性。

首先,这要从加拿大的房地产市场的运作方式讲起。

加拿大的二手房市场的买卖,九成以上是通过MLS(Multiple Listing Service)系统成交的。这个系统在北美已经有几十年的历史,是很成熟的。

无论是私买还是私卖(不经过MLS系统),个人的力量毕竟有限,买家不能看到最多的房源,卖家也不能召集到最多的买家。买家自己搜集信息,自己去找地址,自己去打听社区环境,自己去比较价位,自己去谈判,自己去跟踪协议的履行,费力不讨好。私买私卖,无论是买方还是卖方,最终的目的都是为了省经纪费用。这省下来的费用给谁,双方的利益从根本上是冲突的,在没有充分的市场曝光,没有充分的比较与衡量,没有专业中间人的协助,没有第三方保险(地产经纪都要有保险的)的保护下,私买私卖一方吃亏一方独赢的情况非常多见。查看市场上破产房的以前成交历史,你会发现上一次的成交有许多是私买私卖交易的。

由于地产交易的数额大,交易者需要中间人的协助,并且对中间人的要求越来越多,MLS系统在这种背景下诞生并逐步完善。最早,这个系统是用印刷物的形式来传递信息的。现在,有Internet的帮助,信息传递的更快,买卖交易更透明。顺便说一句,面向大众的 MLS.CA网站是MLS系统的一个子系统。地产经纪的主系统是实时更新的,而MLS.CA的信息只是主系统的一部分,并且是每周只更新2-3次。这也是为什么有些房子,有些信息不出现在MLS.CA上,或者出现时已经卖掉了。地产经纪的主系统中还有卖过房子的成交历史,私售房的成交价格。这样,在帮助卖家敲定要价,帮助买家考虑出价时,就有了依据。通过经纪帮助买房,不太容易沾大便宜,也不容易吃大亏。一个健全而透明的市场,是维护买家卖家信心的必要条件。

说到MLS,还有两个概念要提及,就是佣金和买方代理。为什么有经纪代理买家,买家却不需要付给经纪佣金呢?这里有个历史原因。

MLS系统是在卖房人的需求下诞生的。卖房人想要地产公司帮助他们卖房,并答应要付佣金给这个地产公司(Listing Brokerage)。可是一个地产公司往往没有足够的买家,能保证这个房子一定能卖掉。于是这个地产公司利用MLS系统,放盘给其他地产公司(Co-operate Brokerage),并答应分一部分佣金给能找到买家的公司。所以从一开始,地产公司的佣金就都是从卖房人那里来的。既然地产公司的佣金是从卖房人来的,无论从法律合同角度还是情理角度,卖房经纪公司(Listing Agent)和买房经纪公司都理应站在卖房人的角度,为卖房人争取最大的利益。这样的买房经纪公司叫Sub-Agent。

可是,最终出钱买下房子的是买房人。如果房子没有卖掉,卖房人仅仅是添了一个数字在放盘协议(Listing Agreement)上而已,地产公司也拿不到佣金。有谁来保护买房人的利益哪?如果买房人是买方经纪人的亲戚朋友怎么办?

于是,近些年法律改变,出现了代表买方利益的买方经纪人。与卖方经纪人的立场是对称的,买房经纪人代表买方的利益,为买方寻找最适合他/她的房源,不局限于MLS的房源,并站在买房人的立场说话做事。同样,买房人与买方经纪人之间有一个协议叫Buyer Representation Agreement,是与Listing Agreement等同的一个协议。这个协议里,买房人也答应如果买到房子的话,付佣金给买方公司。如果买到的房子是从MLS系统而来,而卖方公司(Listing Brokerage)给买方公司的佣金多于或等于这个协议所规定的佣金的话,买家就不需要另外支付佣金给买方经纪。由于有了这个法律变化,市场上时有看到只付50块钱给买方公司的MLS房源。当然这样的房源,只有有协议的买家才会看到。

提到佣金,不能不提到经纪人的另一个重要作用。经纪人是买房人和卖房人的保险证。

不像私买私卖的房产,买房人要去确认所有事实,一旦买下如有问题只有自认倒霉或去法庭告卖家。每一个有执照的地产经纪人都要买保险。经过地产经纪人买卖的房子,地产经纪人有义务对与房产相关的一些情况进行核实,有义务提醒被代理人他/她拥有的权力,有义务把对房产有重大影响的因素向被代理人说明,并在必要时得到被代理人的书面确认,要保护被代理人在房产交易中的利益。如果被代理人在房产交易中的损失是由于房产经纪人的疏忽与错误造成的,房产经纪人或他的保险要为受损失的被代理人提供赔偿。想做好的地产经纪人,对于每一个买卖都要作许多调查和核实工作。从某种意义上说,这才是找地产经纪人的精髓所在。

直接找卖方经纪是否是好主意?

有一部分买房者认为,“羊毛出在羊身上”,虽然经纪的费用是由卖方之付,但实际上卖方可能将该笔钱算在房产上面,因此实际上还是买方在出,而如果买方不找 自己的经纪,而由卖方的经纪作买卖双方的经纪,这样就可以和卖方压低价格。由于这样,卖方经纪一个人得到双份的钱,价格方面可能更好商量。这个想法,从初次买房人的角度看,好像是有道理。那么站在卖方经纪的角度看,是怎么样的呢?

影响房价的最重要因素是房子本身的市场价值Market Value。房子的Listing Price(Ask Price)是卖主和他、她的经纪共同定下的想要价钱。从本质上说,这个Value和Price没有直接联系。既然是卖方经纪参与的定价,你与他直接谈,就是从Listing Price开始谈。谁来帮你看这个Price是合理还是不合理的呢?即使他给你减了价钱,你如何知道这个价钱与市场价值的关系呢?卖方经纪在与卖家达成协议(Listing Agreement),本身要有一个过程,要有长期的交流,有些甚至是亲戚或朋友。你如果和他素不相识,如何让他站在你的角度,为你着想,为保护你的利益下Offer,谈交易哪?如果,刚好这个卖方经纪有过买房的客人越过他直接找另外一个卖方经纪的 经历,你猜他会如何对待这个直接找他的买房人哪?

从经纪的责任来说,卖方经纪负责宣传房产,支付广告的费用,他的第一目的是卖出房子,他完全以促成合同为第一目的,可能会回避一些房子的问题。而买方经纪则负责带买方看房,准备合约,谈价钱等,在帮助买方促成交易的同时也是帮助买主避免风险制约卖方。各自有各自 的责任及立场。如果买方找卖方的经纪担当自己的经纪人,那么卖方的经纪就要一个人做两个人的工作,即要帮助卖方卖房子,还要帮助买方做法律文件,担付两份 责任。卖方的经纪在一开始就与卖家达成了协议或是默契,而且法律规定,他作为卖方的经纪,他可以替买主办一些手续,但他没有责任和义务维护买主的利益。如果他同时做双方的经纪,法律规定,他有一些事情不能做。在有利益冲突的时候,中介如何操作就是一个很敏感的事情,对于一个有成信的经纪来说,是希望尽量避免的。房地产交易,买卖本来就是一对矛盾,很难不出现冲突。所以在实际操作中,买方最好找自己经纪人来保障买方的利益最大化。

人们在打官司的时候常常第一时间都会想到找一个有经验的资深律师,因为涉及法律的专业知识大多数人都是一知半解,不甚了了,希望通过聘请专业人士,达到帮助自己争取最大利益的目的。其实在进行房产交易的时候也是同样,找到好的地产经纪人是争取您利益的最重要一步。

当然,如果是您的买房经纪的新Listing,或者您与卖方经纪已有交往。情况可能与这里的假设不同。您要自己判断。

接下来讲讲如何找经纪,找什么样的经纪才最好?

每个经纪都有他/她不同的专长,有他的喜好,有她的倾向。在专业方面也是学业有先后,术业有专攻。每个经纪的年度交易量上可能有一二三之分,但对于每一个买房换房人来说,没有最好的经纪,只有最适合的经纪。根据自己的需求和性格,找最合适的经纪。

简单说,以下几个方面是要考虑的因素。要找房源的区域(东区,北区,西区,中区,密西沙加,Brampton等),要找的房型(House还是Condo),自己的最大需求(尽快;最方便;最多信息;最快信息;态度;交流;谈判;细致;还是其他)。

找经纪可以从多方面入手,如报纸,网站,朋友,Open House等等。最适合别人的,不一定就最适合您。有了几个候选经纪的名单,可以一一面试,然后选择最符合您需求的经纪与之合作。

如何与经纪合作?

与经纪的合作,基本上是一种雇用关系。您是老板,雇用经纪帮助您找最理想的房子,雇用经纪来保护您的最大利益。用人勿疑,疑人勿用,信任是前提。经纪也是人,有家庭,有局限,有感情。作为经纪,要尽量适应客人的需要,站在客户的立场上考虑问题。这是经纪职责的一部分。作为老板,如何调动员工的积极性,让员工为您争取最大的利益,与您的领导艺术也有一定关系了。

有些人同时找几个经纪看房,自认为这样对自己好,经纪不知道。首先,所有经纪的绝大部分房源都是同一个MLS。其次,在人与人交流的过程中,有经验的经纪很容易察觉到您现在的状态。如果,您不信任他,找几个经纪看来看去;他不信任您,不知道您是否会与他合作到底;如何让他用他的经验和努力为您争取最大的利益哪?所以我认为在和经纪人合作的过程中,“将心比心,互信互谅,真诚合作”可以作为一个基本原则吧。

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