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蒙特利尔买房的八个基本步骤

>> 资讯类别:房屋买卖

买房究竟是怎样的一个过程,没有一个绝对的定式,大体可以分成这样八个步骤。

首先,明确自己的买房要求。

如果自己都不知道想要什么,最终很可能浪费精力,时间甚至金钱。

对大多数移民来说,把毕生在国内积攒的钱一下子投进房屋中, 的确需要仔细思量。

新购得房子几年后是否能保本,甚至小有增值,是每个购房人最关心的问题。 从个人经验来看,地点(Location),房型(Style), 成本(Cost)是三个最值得关心的购房要求。

 

  • 地点的重要性是不言而喻的。 在蒙特利尔,可比性基本相当的两套房子,由于地点不同, 售价的差别可能十分惊人。 位置的选择主要取决于个人的需求。 比如距离工作地点的远近,交通,学校,社区的整体规划,社区整体房价的长势。 可以说, 地点本身也是一种投资。

  • 另外要考虑什么样的房型适合你,关于此问题的确是仁者见仁,智者见智。 当然, 实用性和个人审美观是最需要考虑的。 毕竟各种结构不同,房屋的特点也就不同,比如那种结构更节约能源,更利于通风,更易于受阳,更适合老年人,等等。

  • 当然还要考虑成本,成本是指你的实际购买能力。 这一点感触比较深的是,很多人在买房开始并没有明确的价格范围。 房子看的多了,价码也一点一点向上涨, 这样往往背离了自己的实际购买能力。 首期付款和月供能力是成本的核心。 明确了买房的要求,就能为买的称心如意的房子打下良好的基础。


第二,了解当地的房地产市场。

通过对当地的房地产市场的了解,感受买什么房(what),什么时间买(when),在什么地点买(where)。

充分了解并具体合理比较,做出明智的选择。内容应人而异,例如,Montreal当地市场的管理,绝大多数地产交易由Greater Montreal Real Estate Board管理,地产局同时负责MLS网站,仲裁和经纪人的管理。关于社区概况,在蒙特利尔政府网站可以查询各个社区的人文及设施状况。 同时需要了解地产市场的近期涨幅,Mortgage市场的状况,比较不同利率的利弊。

总之充分了解当地的市场,做到心中有数, 合适的房子积极争取,不合适的尽早放弃。

第三,是计算购房及维护的费用。

充分了解购房前后所发生的费用,避免可能出现的还款危机。

 

  • 首先是首付款(Downpayment),一般来讲,首付款在35%以上,银行可以不考虑工作状况。 对于有收入的家庭来说, 25%的首付款+(3-3。5)*年收入基本上是可购买房子的价格。

  • 其次,月供款。包括你的本金和利息,同时也可以加上财产税,如果是Condo, 还应考虑每月的管理费,水电气费用,电视,计算机,汽车的贷款也应该充分考虑。

  • 最后是维护更新的费用。考虑到目前市场上绝大部分成交的是二手房, 屋顶,水箱, 地毯以及家用电器都有更新更换的可能性。


第四,选择好的经纪人。

加拿大的地产管理有其鲜明的特点。 以Quebec省为例,The Association des courtiers et agents immobiliers du Quebec (ACAIQ)是其立法机构, 但它并不隶属于政府,它属于自行立法,自我管理 ,这样做是为了更加适于市场的变化。Greater Montreal Real Estate Board 负责日常的管理及仲裁。 各个经纪人必须持牌上岗,代表地产公司进行地产交易。一个称职的地产经纪人应当:

 

  • 严格遵守相关的法律和法规。

  • 专业知识和多年的工作经验。

  • 专业的服务水平和态度。

一个好的经纪人能够为购房者提供有益的建议和服务,往往能节省购房者大量的时间和金钱。

第五,房屋贷款的选择。

如果不能一次付清房款的话,我们就需要向银行或其他金融机构申请房屋贷款。

房屋贷款的多少取决于以下几个因素: 家庭年收入、首期付款、贷款利率、 贷款摊分年限。部分银行考虑到新移民的实际情况,允许只要首期付款超过35%房价,即可批准贷款,而不考虑其他因素。如果首期付款在5-25%房价之间, 贷款方不仅要考虑购房人的工作状况,购房人还必须缴纳一定数额的贷款保险。

贷款机构可以是:保险公司,银行,信托公司以及一些财务公司,其实在报纸上, 你也能够发现一些私人放贷者。

贷款的利率分为两类: 固定和浮动。贷款金融机构会定期发布固定利率,浮动利率则是根据Bank of Canada 公布的利率, 再减去一个系数,各贷款机构根据自身运营状况提供这个系数。个人在选择固定或浮动利率是,完全是因人而异。一般来说,经济形势看好时,浮动利率容易上涨, 固定利率则易被采用。

一般在提出贷款申请时,申请人需要提供以下资料:个人信息,包括年龄,婚姻状况等等、雇主签发的收入证明、当前的银行信息首期付款的证明、 购房合同、购买房屋的评估。

第六,贷款保险。

在首期付款只能达到5-25%房价之间时,一般是需要缴纳一定数额的贷款保险,保险数额取决于首付的多少,首付越多,保险越少。 加拿大最大的贷款保险公司有两家,分别为CMHC (Canada Mortgage Housing Corporation) 和GE Capital, 详细的保险数额,请咨询贷款代理人或银行。

第七,购房Offer及谈判。

看到了自己中意的房子,填写购房合同,这就是我们平时常说的 Offer。

它不仅是个人的一个决定,更是一个标准的法律文件。 因此,对于我们这些初来乍到的人,了解一些购房合同的基本知识是十分重要的。

标准的购房合同包括这样一些基本细节: 售房者,购房者的姓名,房屋的地址 购买价格,由于购房价是可以协商的,所以第一次的 Offer价格要低于售房者的叫价。 同时包括保证金,首付款和银行的贷款 私人物品的处理,一般来说, 窗帘,厨房的电器留下的情况比较多。 洗衣机和烘干机取决于双方的协商。 买卖双方承担的基本责任和义务,交房时间和要求对方答复的期限。

双方经过几轮的谈判之后, 最后签字,合同生效。 应当注意的是,这是一份由条件的合同,一般取决于贷款,房检,Condo文件(如果购买的是 Condo),也就是说, 其中任何一项不满足,购房人有权中止购房合同,而无需负担法律责任。

第八,过户及搬家。

在合同最终签订后,地产经纪人会帮助购房人将所有的文件转移给律师。律师检查所有的合同细节,确认所有的条件已经满足。 律师同时对房屋的所有权进行调查,确认房产权的合法性。 联系贷款银行,确保贷款的及时移交。 大约在你搬家后一个月,律师把地契寄到你的新家。辛辛苦苦几个月, 终于到了搬家的日子,别忘记提前开通水电气。 告别租房的岁月,你现在在加拿大也是有地产的人了。 有了自己的家,有了一份归属感。 努力工作,享受生活!