蒙特利尔资深房地产经纪 - 张红伟




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在蒙特利尔买卖生意的几点经验总结

>> 资讯类别:生意买卖

一、尽力作一些调查

在购买任何生意之前,都需要做一些认真的研究。 重要的是调查您将购买的生意领域。如果您想购买服装零售业生意,就要知道类似的商店在城里有哪些成功的业务。

观察在你生意附近的商家。他们有多大的客流量?在你生意附近是否有足够的停车位?在附近的公司裁员是否会影响这个小镇或整个城市的经济? 将来是否会有大商家来附近落脚?可以向市政府询问一下是否有这方面的申请,并且最近已获得批准。

一定记住,不要相信卖家告诉你的一切。必须自己身体力行,以获得所需要的第一手信息。 另一个重要的秘诀就是,不要相信那些"没有上报的收入"。卖家可能会告诉你,他们有大量的收入,有些没有上报在他们的年报税表中。他们这么说的目的,就是希望你在估算这个生意的价值时,将这个虚的收入考虑进去。

当然,你还需要有商业经验的律师和会计师帮你查看协议中的所有条款。

二、向卖方贷款

如果您准备买一个生意,最简单的方法就是向卖家贷款。 您可能会对这种情况感到不安。

其实大多数生意的买卖都是通过卖方贷款的。因为很少有银行愿意贷款给小生意,银行往往只借钱给过硬的房地产和资产存货等等。生意卖方的贷款通常要收取高于银行的利率,因为这属于一个高风险贷款。

具体的运作方式是:譬如说一个价值10万美元的销售小商品生意。买方已同意支付高达30,000美元的定金,并签下了支付余额的贷款协议。该协议通常要有某些东西作抵押,抵押的往往是生意本身。

如果买方不付款,卖方就可以收回生意和行使协议中提到的其它有关违约条款的权利。

三、正确地估价

有各种复杂的公式,可以用来计算一个生意的价值,主要参考的是现金流量的倍数和其他相关数字。

但在这里介绍一种简单的方法来估价:因为对你来说一个生意的价值只在于它能给你产生多大利润。所以,审核一个生意过去的利润,就可以算出它的价值。 例如,假设一个独资企业一年有10万美元的利润(这要有最近一年的全年报税证明) 。而如果您打算将这生意作为全职工作,一份正常的工资应是40,000美元,那么余下的 60,000美元就是利润了。

但是不要忘记扣除您必须支付的生意所得税。那大约占百分之三十。于是留给你的利润就只有42,000美元了 (60,000x3%=18,000,60,000-18,000=42,000)。 就用这个数字来估算生意的价值。考虑到大多数卖家/贷款人都希望买家在一个相对较短时期将贷款还清。一般三至五年(比方说,五年)公平的贷款利息为百分之八左右(但为计算方便,我们假设为百分之十) 。

如果你算一下,就会发现每年利润42,000美元,5年10%的利息,算下来的值是165,000美元。这就是这个生意大约的价值,你可以将它作为一个起点与卖方谈判。

四、要不要特许专营生意(连锁店)

特许经营生意是另一种方式生意。其优点是显而易见的。生意有已经证明的产品,一个公认的品牌,有现成的操作系统和市场营销广告援助。

不过在你投入之前,要先搞清几件事。

 

  • 当您联系特许专营公司时(如汉堡王) ,通常会得到一张现任和前任的从事特许生意人的名单。为什么?是为了你可以向他们了解情况。

  • 作为未来的特许生意人,你应该联系这些经验丰富的前任企业家,了解他们的经验:他们是否对生意满意,如有机会他们是否还会这样做,特许专营公司是否真正地帮助他们。

  • 如果您决定着手干,就需要签署一份特许经营协议书。其中有关于公司抽成比例(忠信度)的详细说明(一般占销售额的百分比) ,你的特许经营费和您获得专营许可证的年数( 一般典型的是10年) 。

  • 如果走这条路,您还必须决定是购买一个现成的生意,还是完全从头开始。现成的专营生意可能更昂贵,但它有它的好处。例如,你知道的它的收入,您知道这个生意的盈利情况而且您还有现成的员工。

 

五、出售生意的提示

如果您想出售生意,先做准备定有好处。以下是一些有助于您处理问题的策略:

 

  • 保持好正确的财务报告和税务报告记录。虽然你的公司可能没什么错,但税务报告延期或过分推迟的财务报表会将投资人吓跑。如果您在过去就遇到过类似的麻烦, 请把电脑的会计软件升级,或考虑换一家会计事务所。

  • 尽量争取准确。认真的投资者会提出高标准的要求,特别是要有准确的现金流报表,清楚的帐目,和对固有资产,设备,库存的价值评估。在这方面花时间将来审核财务报表时就会少花钱。

  • 掌握卖生意的时机。虽然在市场热的时候出售生意总是对的,但更重要的是要注意在您的公司和行业内发生的事。一句话:不要在市场开始显出下降时卖生意(除非 您绝对没有任何其他选择,并愿意接受一个谷底价)。

  • 简单行事。在您的公司出售时出现任何异常情况都是坏事。要以一个旁观者的身份来看您的生意,在尝试出售前消除任何复杂的因素。

  • 接受现实。如果您的生意是在一个竞争性很强的市场,毫无疑问,您的买家会坚持签一个降低竞争性的协议(他甚至可能要在销售合同中加一个条款, 说您在别的新生意中决不会雇佣现在公司的关键工作人员) 。如果你不作这种让步,你的公司就可能会卖不出去。

  • 给生意标一个现实的价格。生意销售的经验法则是,只有在极罕见的情况下,生意出售的价格会与它的收入一致。如果您想将生意卖同样或更高的价, 那么你的财务情况要经得起在显微镜下的审查。